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​史诗级现场!是什么让一群亿万富豪在烈日下暴晒排队买房?

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昨天全网都在刷屏云锦东方的认购现场!

上海温度高达三十度,正午烈日炎炎,一大群人携家带口不顾炎热排起了长队,而且这群人平均身价过亿。

甚至有位大哥腿受了伤,坐着轮椅也赶来排队。

这种火热程度不由得让人回忆起2018年,蛇口顶豪招商双玺开盘时,一群身价五千万的买家蹲在角落的场景,当年“5000万蹲”火遍全网。

其实最近上海楼市并不景气,一直是楼市顶流的前滩豪宅世纪前滩天御开盘,连积分都没有处罚,选房结束仍有几十套未售出。

而一江之隔的云锦东方,作为套均总价超过3000万的顶级豪宅,为什么这么火热?


01

倒挂高达约2000万

买到一套,赚两千万,而且是确定性很强的两千万

云锦东方本次的新房均价164907元每平,其中洋房均价13.2万/㎡,别墅均价17.8万/㎡。

而通过分析一房一价表我们发现,除去特殊户型,正常楼层的均价仅12.6万/㎡。

这样的价格放在徐汇滨江还是很有看点的。

在今天的上海豪宅地段鄙视链中,徐汇滨江已经成为了不折不扣的第一梯队。

徐滨一线江景豪宅

一方面,徐汇滨江有很多重磅的配置,比如西岸金融城,西岸传媒港,比如充满艺术气息的艺术中心和展览馆,当然还有标志性的一线江景;另外一方面,徐汇滨江迎合了西南片区巨大的改善需求,这才是最核心的原因。

而且徐滨的所有社区,从定位开始就很纯粹,无论是老一点的百汇园一期,尚海湾豪庭一期,到后面的绿地海珀旭晖,保利西岸,中信君庭,主力产品基本都是三房起步,套均面积大于150平。

云锦东方三期

而到了云锦东方一期,套均已经大于200平,云锦东方的二期,套均更是大于400平米,

这种产品类型,从总价上已经对购房者进行了筛选,保障了圈层的纯粹性。

通过十几年不断的开发,徐汇滨江不断汇聚高净值家庭,自然而然,富人区产生了。

那么,云锦东方二手房均价呢?

一期成交均价约23万元,二期成交均价约25万元。

如果我们对标一期的最新成交价23万元/平,每平方的倒挂也超过10万元,对于标准户型240的云锦东方三期而言,如果买到,单套的回报可能就超过了2000万。


02

流通性很强

豪宅倒挂是一方面,豪宅资产的流通性同样重要

毕竟没有成交量只有挂牌价的话,就都只是纸面财富。

去年年底以来,很多板块价格均有回落,成交更是萎靡不振。

以一江之隔的前滩为例,二手房均价几经回落,已经从巅峰的18-20万跌倒如今的15-17万,高于16万单价的豪宅更是已经几个月没有成交。

相比之下,徐汇滨江可以说是楼市中的优等生,成交量成交价都很稳定。

板块内20万单价的房源成交一直没停。

贝壳上数据显示,

3月,百汇园刚刚成交一套大户型,单价接近20万;

4月云锦东方的二期一套低区410平户型更是以高达9900的总价24.1万的单价成交。

图源:小红书截图

在这个充满不确定性的时代,可能做什么生意都不如买到这套房容易了。


03

产品极度稀缺

除去投资回报的确定性,云锦东方从自身而言产品也足够优秀。

说起云锦东方的地段,其实并不算徐汇滨江的核心区,反而有些边缘地带,这里没有江景,一路之隔就是安置房社区。

但是云锦东方的魔力也在于此,和古北壹号类似,通过极强的的建筑工艺和顶级豪宅的产品定位来获得市场认可。

产品定位上,云锦东方是纯粹的豪宅社区定位,圈层纯粹度极高。

云锦一期仅四栋楼,主力产品是200-250平的3-4房产品,二期的主力产品直接拔升到400平起,以400/470两个梯度的面积段为主。

最新的三期除了特殊户型为174㎡,洋房主力户型240㎡起,别墅384平起,也是纯粹的大户型定位。

在上海,能够和云锦东方媲美社区纯粹度的只有汤臣一品,中粮海景壹号壹号,华府天地,古北壹号这样的顶级豪宅社区,云锦东方是无可争议的第一梯队。

产品配置上,云锦东方也是极具匠心,云锦东方的外立面采用了厚度超过3厘米的花岗岩干挂,法式设计风格华丽大气。

从社区园林到入户大堂再到室内空间,云锦东方全部邀请一线大师团队全线设计,媲美五星级酒店品质,硬装全部采用全球顶级品牌。

云锦一期二期极高的品质已经眼见为实,三期自然倍收期待。

而且,云锦东方三期可能是云锦系列中最为稀缺的一期。云锦东方的容积率仅有1.0,在动辄超过3的上海市区很是稀有,是市区难得的低密度产品,也是整个徐汇滨江唯一的别墅社区。

极高的品质加上产品的稀有,云锦东方认购的热潮也就很容易理解了。

除此之外,上海豪宅供需的不平衡也促成了本次的火热。

上海近两年豪宅供应量很少,浦西市区的供应更是稀缺,上海积压了大量的改善需求。

去年,豪宅专业户黄浦区仅供应了绿城外滩兰庭一个豪宅项目,老静安的鸿印里从产品定位上难称豪宅,但由于地段稀缺同样热销。

对于购房者而言,能买的好房子太少,新房项目入市又太慢,一有项目上市,基本都会去参与;像云锦这样的高品质项目就更不能错过了。


04

爆火之下暗藏隐忧。

云锦东方的认购现场,可谓热闹非凡,有拍视频的网红,有一众房产中介,还有一群特殊人群,他们就是黄牛——原地结婚的红娘靓仔,满分代持的卖号枪手,给过桥资金的金融中介。

如果你到现场逛个几分钟,眼神中露出那么一点渴望和无奈,这时候就会有中介上来问你你要不要结个婚。

上次云锦东方开盘后,在小红书等社交软件上,婚更,一手直签等消息更是屡见不鲜。

图源:小红书截图

这种乱像不是个例。

今年年初开盘的隔离前滩海德,顶层复式产品被排在最前面的号码优先选走,就让市场生出了“卖号疑云”。

而今年即将入市的浦东某一线江景豪宅,更是传出已经汇聚了一百多位“满分选手”,大有包圆之势。

网传消息,云锦东方前批次就是因为被投诉太多,本批次在房管局监督下进行了改进。

这次云锦东方二批次的认购条件可以说是上海历史上最为苛刻的。

本次新房认购,要求冻资900/2900万,并且查验账户过去12个月的流水,希望真正有实力的客户进入认购环节。

认购前两天,认购现场并不火热,可以说正是这个政策带来的积极影响,江湖上甚至传出了分数预计不会特别高的声音。

但是好景不长,从昨天的第三天开始,黄牛重出江湖,“有资格的购房者”一下子变多了,让项目最终认购结果扑朔迷离。只能说我们上海的购房者真的太难了,想买套心仪的房子还得跟黄牛赛跑。


结语

除此之外,还有一个细节也值得购房者注意:

本次开盘后,云锦仅剩余20套左右400+别墅,其中包括最核心的5系楼王别墅。

正常情况下,这些别墅跟着本批次直接取证了,并不会留下这么一点点尾巴。

但是猫腻就在这里面。

据说开发商对这些剩余别墅进行了精装修,在未来销售时以“样板间”的形式对外销售,销售总价为毛坯总价+精装修费用两部分价格之和,愿意为这部分额外费用买单才能买到房子。

只能说市场太热,套路太多,购房者太难了。

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